Pantai Indah Kapuk (PIK)/Net
OLEH: DR. IR. SUGIYONO, MSI
PANTAI Indah Kapuk Dua Tbk (PT PIK 2 Tbk) didirikan pada tanggal 8 September tahun 2000 dari semula bernama Pratama Abadi Nusa Industri Tbk (PANI). Pik 2 mulai beroperasi secara komersial sejak tahun 2001.
Properti PIK 2 terletak di Kecamatan Kosambi dan Teluknaga, Kabupaten Tangerang, provinsi Banten dengan luas pembangunan tahap pertama sebesar 1.004,82 hektare. PIK 2 selanjutnya mengembangkan bisnis perumahan, yaitu Manhattan, San Antonio, Bukit Danau Indah, Pantai Bukit Nirmala, Permata Golf, Osaka Residences, dan Tokyo Riverside Apartment. Juga membangun bisnis komersial, yaitu Tokyo hub, Ruko Amsterdam, dan Rukan Osaka.
PIK 2 juga membangun sektor pariwisata, yaitu ruko Amsterdam, Pantai pasir putih aloha, taman doa hati tersuci, taman doa Lady Akita, dan Land’s end. Disamping itu PIK 2 membangun pusat perbelanjaan, yaitu Indonesia design district, dan orange Groves.
Pada posisi tahun 2024, maka PIK 2 telah beroperasi secara komersial selama 23 tahun telah berlalu dalam melaksanakan pembangunan operasional komersial Perusahaan. Kemudian PIK 2 mendapat pemberian status sebagai proyek strategis nasional (PSN) pada periode kepemimpinan Presiden Joko Widodo per Maret tahun 2024.
Artinya, ada kinerja pembangunan PIK 2 periode sebelum memperoleh status PSN dan setelah mendapat status PSN. Implikasinya adalah kedua periode yang berbeda tersebut memerlukan publikasi tentang lokasi pembangunannya berada di mana saja, sehingga dapat dengan jelas posisi duduk perkara skema pendanaan pembangunan sebagai perusahaan Tbk, maupun terutama lokasi PSN, yang juga dibangun tanpa menggunakan sumber dana dari APBN.
PSN PIK 2 adalah lokasi pegembangan dari green area dan eco-city yang bernama Tropical Coasland, yang berlokasi di Provinsi Banten menurut penjelasan dari juru bicara Kemenko Perekonomian Haryo Limanseto. Pada posisi sekarang, luas lahan PIK 2 secara total sebesar 30 ribu hektar, sedangkan lokasi pengembangan green area dan eco-city sebagai PSN mempunyai luas lahan 1.756 hektare.
Lahan seluas 1.756 hektare diubah menjadi tujuan pariwisata baru berupa Kawasan wisata hutan mangrove sebagai sarana pengamanan pesisir pantai secara alami. Tentunya tanah PSN PIK 2 mempunyai titik koordinat tentang mana lokasi garis lintang utara, lintang selatan, lintang barat, lintang timur menggunakan titik koordinat delapan penjuru bujur mata angin, yang jelas dalam pemetaan tata ruang.
PSN PIK 2 berupa proyek Tropical Coastland untuk zona pembangunan A adalah proyek taman tematik Bhinneka seluas 14,3 hektare, yang terdapat masjid, kawasan wisata, dan taman terbuka umum yang ditargetkan selesai tahun 2030. Zona pembangunan B adalah kebun binatang taman safari, danau, dan pantai seluas 54 hektar, dan ditargetkan selesai tahun 2030.
Pada zona pembangunan C adalah pembangunan hutan mangrove dan proyek olahraga berupa pusat olahraga berkuda polo, dengan target pembangunan selesai tahun 2030 juga. Zona pembangunan D adalah sirkuit internasional. Terakhir adalah zona pembangunan E seluas 687 hektar untuk kegiatan olahraga ekstrem, wisata eco-tourism dan pendidikan, serta resort cottage.
Kemudian persoalan pada level Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yang baru dijabat bernama Nusron Wahid, adalah pak Menteri memerlukan informasi tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) PSN PIK 2.
Selanjutnya mengenai sinkronisasi antara Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi Banten dan kabupaten/kota sesungguhnya sudah ditata dalam UU 6/2023 tentang Cipta Kerja, yang memberikan kemudahan untuk program PSN dalam melakukan diskresi bilamana diperlukan penyesuaian RT/RW sebagaimana tercantum pada Pasal 19 ayat (2) dan ayat (4) atas revisi UU 22/2019 tentang Sistem Budi Daya Pertanian Berkelanjutan, maupun Pasal 18 atas revisi UU 41/1999 tentang Kehutanan, UU 19/2004 tentang penetapan Perpu 1/2004 tentang perubahan UU 41/1999 tentang Kehutanan.
Demikian pula untuk Pasal 44 ayat (2) mengenai pengalihfungsian lahan pertanian pangan berkelanjutan atas revisi UU 41/2009 tentang perlindungan lahan pertanian pangan berkelanjutan.
Juga untuk urusan kemudahan dalam pengadaan tanah sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 173 pada Bab X mengenai investasi pemerintah pusat dan kemudahan proyek strategis nasional pada UU 6/2023 Cipta Kerja.
Persoalannya adalah Nusron Wahid mempunyai pemahaman bahwa pemerintahan Prabowo Subianto mengkaji ulang PIK 2 untuk dibatalkan dengan menggunakan kriteria, yakni PSN musti berfokus pada realisasi swasembada pangan dan energi. Kemudian kriteria PSN untuk menopang hilirisasi. Yang keempat adalah merupakan proyek Giant Sea Wall untuk mengamankan Jakarta dan Pulau Jawa.
Masalahnya adalah kriteria yang disampaikan oleh Nusron Wahid datang belakangan secara mendadak. Mempraktikkan kebijakan yang baru sesungguhnya tidak dapat berlaku surut. Di samping itu posisi UU 6/2023 telah hadir terlebih dahulu dibandingkan argumentasi kriteria yang disampaikan oleh Nusron Wahid.
Jika PSN PIK 2 dipaksakan untuk dibatalkan, maka Presiden Prabowo Subianto akan segera terbukti melanggar UU 6/2023, bahkan untuk sebelum menyelesaikan periode pemerintahannya dalam 100 hari kerja. Kalau begini akan menjadi tragedi kemanusiaan.
Juga sama sekali bukan begitu yang dimaksudkan dengan desain kebijakan fungsi PSN semula untuk PIK 2. Biasanya suatu peraturan tidak pernah diberlakukan untuk bersifat surut ke belakang. Juga peraturan yang berada pada posisi di bawahnya, tidak boleh bertentangan dengan UU, yang berada pada posisi di atas Perpres atau Kepres.
Sesungguhnya yang menjadi unsur penolakan terhadap PSN PIK 2, maupun terkesan juga hendak diberlakukan oleh para kritikus dan demonstran berbagai kalangan terhadap PSN-PSN lainnya, antara lain adalah berkeberatan soal ketidakcocokan mengenai hasil penilaian dari petugas penilai tanah dalam menentukan ganti rugi mengenai harga tanah.
Juga soal kesan kinerja petugas konsultasi pengadaan tanah, yang tidak mempraktekkan sepenuhnya secara lebih baik sesuai ketentuan dalam UU pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
Persoalannya sesungguhnya apakah dimulai berasal dari kinerja kedua petugas tersebut, ataukah disebabkan oleh kegiatan dari para makelar tanah, ataukah dari kinerja mafia tanah.
Persoalan inilah yang semestinya diselesaikan. Jadi, bukan berarti kemudian bertindak melakukan moratorium PSN-PPSN, bahkan termasuk membatalkan banyak sekali PSN di tengah persoalan bahwa memang diperlukan kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, yaitu sebagai syarat wajib untuk dapat mempraktekkan pembangunan nasional dan pembangunan daerah di segala bidang di atas bumi (tanah), air, dan ruang angkasa Indonesia.
Sebagai bangsa Indonesia yang bersatu padu dan mampu duduk bersama guna menyelesaikan berbagai persoalan pembangunan nasional dan pembangunan daerah, maka setiap persoalan PSN yang mengalami perbedaan pendapat dan berbeda kepentingan, seyogyanya dapat memperoleh titik temu atas semua perbedaan pendapat, guna memperoleh banyak solusi secara damai dalam menyelesaikan sengketa dan perselisihan.
Jalur ekspresi penyambung lidah rakyat secara kritis menggunakan podcast, demonstrasi massif, konferensi pers, dan lain-lain termasuk metoda gugatan persidangan pengadilan formal secara sepihak-sepihak satu arah saja, kiranya bukanlah menjadi solusi yang paling tepat dalam kerangka membangun dan melaksanakan PSN-PSN di Indonesia secara damai dan beradab, yang meminimalkan dampak negatif pada setiap program-program pembangunan.
Penulis tergabung sebagai Associate Peneliti Institute for Development of Economics and Finance (Indef); Pengajar Universitas Mercu Buana
Sumber RMOL
